Immobilier

Investir dans une résidence de service – Est-ce un bon plan ?

résidence de services

Depuis plusieurs décennies, l’investissement en immobilier figure parmi les moyens d’épargner permettant d’agrandir son patrimoine. Désormais, il est possible d’acquérir un logement destiné à la location sans qu’on ait à se préoccuper de la gestion. Dans cet article, nous allons évoquer le mode d’emploi de la résidence de service et qu’est-ce qui fait que c’est un bon plan.

Qu’est-ce qu’une résidence de services

Une résidence de service est un bien immobilier (immeuble, parc immobilier) où l’on peut trouver un ensemble de logements meublés. Chaque appartement est  équipé de toutes les facilités nécessaires pour s’y loger immédiatement.

On peut également retrouver dans l’enceinte de la résidence d’autres services comme une laverie, une salle de conférences, un espace de travail commun, une salle de restauration, une salle de sport, un service médical, etc. Une résidence de service se destine à accueillir des résidents spécifiques : seniors, voyageurs, étudiants.

Dans quelle résidence de service investir ?

Il existe plusieurs types de résidences de services :

  • Les résidences de tourisme
  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences séniors
  • Les EHPAD

Chaque résidence à sa propre fonction. De nos jours, les EHPAD et les résidences étudiantes sont les plus populaires. Toutefois avant d’acheter votre bien en résidence de service, renseignez-vous sur les avantages (notamment fiscaux) que cela pourrait vous apporter. Considérez la notoriété de l’exploitant et enfin, pensez à l’emplacement de la résidence.

Tous ces facteurs vont vous permettre de bien choisir la résidence de service qui correspond au mieux à votre profil d’investisseur.

Les résidences de tourisme

Une résidence de tourisme est une résidence commerciale destinée à accueillir des touristes de façon permanente ou encore saisonnière. L’établissement est constitué de plusieurs chambres ou encore d’appartements meublés.

Ces derniers peuvent être loués par nuitée, de façon hebdomadaire ou encore mensuelle.

Résidence tourisme

Etant une résidence de services par définition, une résidence de tourisme est équipée de plusieurs commodités. Enfin, elle peut être gérée par un particulier ou encore par une société de gestion.

Fonctionnement

Il faut savoir que lorsque vous effectuez un investissement dans une résidence de service, vous devenez à 100% le propriétaire du bien immobilier que vous avez acheté. Vous avez même le droit de l’occuper entre 2 à 6 semaines par an (en fonction des résidences).

Pour le reste de l’année, vous allez confier la gestion de votre bien à une société de gestion qui va l’exploiter. Elle sera en charge de l’entretien et la location de votre appartement. En échange de ce service, elle vous reversera des revenus locatifs fixes (mensuel ou trimestriel selon votre contrat).

Avantages de l’investissement en résidence de tourisme

  • L’investisseur sera le propriétaire d’un bien immobilier locatif rémunérateur ;
  • Il pourra bénéficier de plusieurs avantages fiscaux: récupération de la TVA, réduction d’impôt via le régime Censi-Bouvard, optimisation fiscale via le régime Micro BIC ou le régime réel ;
  • Il percevra des revenus locatifs garantis, que son bien soit loué ou non ;
  • Sur certaine période de l’année, il pourra profiter de son bien et accéder à toutes les activités s’y trouvant ;
  • La gestion et l’entretien du bien sont entièrement assurés par sa société de gestion ;
  • Il se libère de tous les frais d’entretien de l’appartement (électricité, eau, taxe d’habitation, etc.).

Les résidences étudiantes

Une résidence étudiante est un ensemble d’appartement destiné à recevoir des étudiants. Pour qu’une résidence soit reconnue comme étant une  « résidence étudiante », il doit accueillir à 70% des locataires étudiants.

Le nombre des résidences pour étudiant en France ne couvre pas la demande globale. Seulement 4 % à 5 %  étudiants sont logés.

Résidence étudiant

Fonctionnement résidence de service pour étudiants

Une  résidence étudiante doit disposer d’un ensemble de services adaptés aux besoins spécifiques de ses locataires. En effet, on doit y trouver par exemple une laverie, un mode de restauration (type cafétéria)ou encore des espaces de travail qui pourraient permettre aux étudiants de réviser tranquillement.

Enfin elle doit garantir une connexion Internet dont l’abonnement  est directement compris  dans le prix du loyer.

Comme ce sont les parents qui généralement financent la location des logements, il est primordial que la résidence garantisse la sécurité de ses occupants. Elles doivent également se trouver à proximité des zones universitaires pour simplifier la vie des étudiants.

Avantages de l’investissement en résidence étudiante

  • A chaque rentrée universitaire, nombreux sont les étudiants qui se mettent à rechercher un logement.
  • La demande de location est actuellement bien  plus forte que l’offre qui se trouve sur le marché.
  • Il permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse : récupération de la TVA sous le statut LMNP, réduction d’impôt avec le dispositif Censi-Bouvard
  • Une gestion locative déléguée à un professionnel : c’est la société de gestion qui aura la charge de l’appartement durant 09 ans.
  • Taux de rendement allant de 4 à 5% (même à la revente, ce taux reste élevé)
  • Il s’agit d’un placement sécuritaire avec un loyer assuré
  • Bien plus accessible que les autres résidences: le prix est souvent moins cher que pour les autres résidences de services.

Les résidences seniors

Une résidence senior est  une résidence collective composée de plusieurs logements  et qui se destine à accueillir des personnes âgées valides cherchant à préserver leur autonomie.

Ce  n’est ni une maison de retraite ou encore un EHPAD dont l’activité première est d’accueillir des seniors en perte d’autonomie nécessitant une assistance  en soins médicaux ainsi que dans les activités quotidiennes.

Les résidences seniors

Fonctionnement de la résidence de services seniors

Tout comme pour les autres résidences de services, on peut retrouver dans une résidence senior un service d’accueil et une réception disponible 24h/24, 7j/7. L’établissement est sécurisé et propose divers services : salle de détente, restaurant, salle de sport, etc.

Les logements dans une résidence sénior bénéficient d’un aménagement particulier adapté à la perte d’autonomie progressive de ses résidents (douche à l’italienne par exemple, portes élargies, ascenseur, etc.).

Avantages de l’investissement en résidence seniors

  • Une gestion simplifiée : c’est la société d’exploitation qui va gérer le bien
  • Un taux de rendement compris entre 4 à 5% par an
  • L’investisseur peut jouir de plusieurs dispositifs d’allègements fiscaux : LMNP (récupération de la TVA), Censi-bouvard, loi Pinel
  • Les frais d’exploitation sont à la charge de l’exploitant
  • Possibilité d’occuper la résidence après 09 ans de détention

Les résidences médicalisées pour personnes âgées dépendantes (Ehpad)

Un EHPAD est une résidence de services, qui a obtenu une autorisation préfectorale. Elle est destinée à  accueillir des personnes âgées ayant des problèmes d’autonomie.

Les résidents sont des séniors qui  par souci de santé ne peuvent plus être maintenus à domicile, l’EHPAD est souvent  considéré comme étant  une maison de retraite médicalisée.

Les résidences médicalisées pour personnes âgées dépendantes (Ehpad)

Fonctionnement de la résidence de service EHPAD

Un EHPAD comporte de deux types de services :

  • L’hébergement
  • – L’ensemble des soins médicaux (dont parfois une unité Alzheimer)

On y retrouve ainsi des services complémentaires, comme l’entretien du linge, la restauration ou encore le ménage. Comme il s’agit d’un établissement médicalisé, des personnels de santé y sont présents 24/24 (médecins, infirmiers, aides-soignants, AMP,..)

Avantages de l’investissement en résidence EHPAD

  • Un bail commercial établi pour une durée e 09 à 12 ans
  • Des revenus locatifs assurés durant toute la période du bail
  • Taux de rendement tournant aux alentours de 4%
  • Le marché actuel est très porteur avec le vieillissement de la population
  • Faisant parti de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), l’investissement permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse (Micro BIC, Régime Réel, Censi-Bouvard)
  • Récupération de la TVA en cas d’acquisition d’un bien neuf
  • Il n’y a pas beaucoup d’établissements, la demande est bien plus forte que l’offre
  • Gestion locative déléguée

Comprendre le statut LMNP

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui peut être choisi par les personnes souhaitant investir dans  la location de biens meublés. A savoir que le logement sera occupé  par le locataire comme étant sa résidence principale (à l’exception des résidences de tourisme).

Classés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les revenus bénéficient d’une fiscalité avantageuse.

Il est possible d’opter pour le régime Micro BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus perçus. Sinon, il est possible d’opter pour le régime réel qui permet d’amortir comptablement la valeur du bien à l’exception du terrain. Le régime réel permet souvent de ne pas payer un euro d’impôt sur les loyers perçus.

En effectuant un investissement en résidences de services, les revenus locatifs perçus sont défiscalisés.

Qu’en est-il de la fiscalité ?

Lorsqu’un investisseur  décide d’acquérir un bien  dans une résidence de service, il choisit dans la majorité des cas le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)  inscrit dans la catégorie du régime BIC(bénéfices industriels et commerciaux).

Ce dispositif permet de bénéficier de différents avantages fiscaux. Il convient de choisir parmi les trois régimes envisageables :

  • Censi-Bouvard : lors d’un achat neuf, il permet une réduction d’impôt de 11% sur la valeur du bien répartie sur 9 ans. Le montant de l’investissement pris en compte est plafonné à 300 000 euros par an.
  • Régime réel : il est possible d’amortir la valeur du bien ainsi que le mobilier.
  • – Micro BIC: bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus.

Le dispositif Censi-Bouvard est valable à la suite de l’achat d’un bien neuf. Il permet de jouir d’une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien acquis pour une période de neuf ans. Le montant de l’investissement est toutefois plafonné à 300.000 euros par an.

Pour le second choix, le statut LMNP avec amortissement permet d’amortir la valeur du bien immobilier ainsi que de ses meubles.

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