Immobilier Investissement

Investir dans un immeuble de rapport : le bon plan ?

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport

Moyen permettant d’accroître son patrimoine ou de faire fructifier ses revenus professionnels, l’investissement immobilier dans l’immeuble de rapport est l’un des plus encouragés actuellement. Pour cause, il présente plusieurs aspects avantageux qu’il ne faut pas hésiter à exploiter. Il faut toutefois savoir s’y prendre pour être sûr d’en récolter les bénéfices escomptés. Quelles sont les astuces pour y arriver ?

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

On entend par « immeuble de rapport » un immeuble locatif ou encore un bâtiment  disposant de plusieurs appartements ayant chacun le confort nécessaire pour accueillir des locataires (salle de bains, toilette, cuisine, etc.).

De façon générale, cela veut dire que les habitants n’auront pas à partager avec d’autres personnes ces équipements mais qu’ils les auront respectivement dans leur appartement. A savoir que certaines parties communes peuvent tout de même être partagées comme l’usage des escaliers, de l’ascenseur, etc.

En outre, l’investissement dans un immeuble de rapport vous permettra de bénéficier d’un prix/m² moins cher dans la mesure où vous allez faire l’acquisition en gros de  plusieurs appartements.

Son prix d’achat sera ainsi plus bas que si vous achetez des appartements séparément et à différents endroits.

Comment choisir un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport est un investissement immobilier qui peut être favorablement rentable. Il permet en effet de générer et tripler ses profits, et tout cela à partir d’un seul achat

Toutefois, il est nécessaire de le choisir avec précaution et prendre en compte plusieurs facteurs. C’est ce que nous allons essayer de déterminer dans la suite de cet article.

immeuble de rapport

Le rendement

Le rendement est un facteur que vous ne devez pas négliger. Il est primordial de calculer son coût  avant de finaliser votre investissement. Pour ce faire, calculez-le en tenant compte du prix d’achat du bien, son potentiel de location et les diverses charges que vous allez devoir payer pour son entretien. L’idéal est que votre immeuble de rapport soit en mesure de financer lui-même votre investissement.

A savoir que le potentiel de rendement reste  un argument lourd à présenter aux acheteurs  si vous souhaitez un jour  revendre votre immeuble. Il est conseillé avant l’acquisition d’un immeuble de rapport de faire appel à un professionnel. Ce dernier sera en mesure de vous renseigner sur la possibilité d’un rendement satisfaisant.

Dans le cas contraire, il vous aidera à trouver les meilleures méthodes pour y arriver.

L’emplacement

L’emplacement de votre bien  est  également un facteur clé que vous devez prendre en considération. Souvent il est d’ailleurs mal diagnostiqué par les investisseurs. Ces derniers ont tendance à privilégier les biens en centre ville.

Sachez que ce qui importe avant tout c’est la pertinence des offres et demandes de location là où vous souhaitez investir. Le but étant d’assurer une location totale de votre immeuble de rapport.

Pour connaitre le marché immobilier dans votre  quartier d’investissement, vous pouvez vous renseigner auprès des agences immobilières, regarder les petites annonces ou directement voir  auprès des habitants qui louent des logements dans le secteur.

Les charges

Prenons l’exemple, d’un immeuble de rapport âge, il nécessitera probablement des travaux. Lors de l’acquisition de votre bien, il faudra donc évaluer le coût des futurs travaux que vous pourrez y effectuer.

Il faudra aussi prendre en compte les charges (l’électricité, l’entretien des canalisations, ou encore de la toiture, etc.). Tous ces facteurs auront un impact sur la rentabilité de votre investissement.

Le financement l’acquisition d’un immeuble de rapport

L’immeuble de rapport présente une rentabilité bien supérieure que si l’on achetait plusieurs biens dans des endroits différents. L’achat  en gros permet également d’éviter certains frais (frais de syndic par exemple).

Toutefois, il faut savoir que le capital pour un tel projet est bien plus important que pour l’acquisition d’un seul bien. Si votre projet est bien présenté,  les banques peuvent sans problème le financer.

Lorsque vous décidez d’investir dans un immeuble de rapport, soyez toujours conscient que vous allez devoir y effectuer de gros travaux. Cela va inclure, la réparation de la toiture, de la façade et les différentes pièces dans chaque appartement. Vous devez donc avoir un fond de trésorerie  solide qui pourra couvrir toutes ces dépenses éventuelles.

Financement

Quelques recommandations

Comme pour tout investissement locatif, l’investissement dans un immeuble de rapport doit se faire de façon objective et bien étudier en amont.

Comme nous l’avons dit plus haut, le rendement et la localisation de votre bien doivent figurer parmi les critères essentiels que vous devez tenir en compte. Surtout pensez à son potentiel locatif car c’est ce qui fera que vos appartements vont générer des revenus.

Enfin, déterminer vos loyers de manières à ce qu’ils permettent de couvrir toutes les dépenses liées à l’entretien de l’immeuble.

Les avantages

Pour se créer  un patrimoine immobilier solide, l’investissement en immeuble de rapport présente plusieurs avantages :

  • Il dilue les risques de loyers impayés : vos locataires vont couvrir la majorité des impayés
  • Il permet de faire des économies : l’achat en gros vous garantit un prix moins cher que si vous achetez séparément
  • Vous n’aurez pas de charges de copropriété comme vous êtes le seul et unique propriétaire

Les inconvénients

Il faut savoir que :

  • Il n’est pas facile de dénicher un immeuble de rapport, il s’agit d’un marché de niche
  • Il nécessite un capital de départ assez conséquent
  • Vous ne pourrez pas diversifier votre investissement

Acheter un immeuble : moins cher au m² qu’acheter plusieurs appartements

Qu’est-ce d’abord un immeuble de rapport ? On qualifie avec ce terme un peu technique un immeuble locatif ou un bâtiment dans lequel existent plusieurs appartements disposant chacun du confort nécessaire à une vie décente. Cela veut dire, avec leurs cuisines, salles de bain et toilettes respectives pour éviter que les locataires n’aient à utiliser les mêmes salles d’eau ou w.c. par exemple. Cependant, certaines parties communes existent toujours comme les escaliers, l’ascenseur les couloirs, etc.

Investir dans un immeuble de rapport vous permet ainsi de bénéficier d’un prix de gros sur le m² dans la mesure où il s’agit d’acheter plusieurs appartements en bloc. Son tarif d’acquisition s’en trouvera plus bas par rapport à des achats diffus, c’est-à-dire éparpillés sur divers endroits. Acheter à un tarif abordable un immeuble de rapport que vous pourrez ensuite louer par appartement vous fera ainsi réaliser des bénéfices plus conséquents.

D’ailleurs ce type d’investissement immobilier se différencie de celui d’un seul appartement ou d’une habitation unifamiliale. Si l’un de vos locataires décide effectivement de s’en aller, il reste toujours les autres pour compenser le manque à gagner en attendant de trouver son remplaçant. Cela vous permettra toujours d’assurer le remboursement de vos crédits ou les dépenses relatives à l’entretien de votre immeuble le temps de trouver un autre locataire.

Acheter un immeuble moins cher au m² qu'acheter plusieurs appartements

Investir dans un immeuble : une opération plus rentable

 

En acquérant un immeuble de rapport qui n’offre toutefois pas le confort requis, mais que vous pouvez très bien rénover dans ce sens, vous réalisez également de bonnes affaires. En effet, sans ascenseur ni chauffage central par exemple, des équipements que vous pouvez très bien faire installer sans que cela mette en danger votre budget, un immeuble de rapport peut être accessible à moindre prix. Certains de ces bâtiments, comme c’est le cas à Nancy, Le Havre, Perpignan ou même à Bordeaux, sont même accessibles à 400 000 ou 500 000 euros. D’autres sont proposés à des tarifs plus en dessous, voire, à 200 000 euros alors qu’ils disposent déjà de 3 habitations et d’un local commercial.

En opérant de la sorte, c’est-à-dire, en assurant vous-même les travaux de rénovation requis, vous bénéficiez par exemple de prix de gros sur l’achat de vos matériaux. Vous pouvez aussi prétendre à des aides, des subventions ou des crédits d’impôt pour vos travaux, qu’il s’agisse de ceux d’accessibilité ou en vue d’une meilleure isolation de votre bâtiment.

D’ailleurs, le régime réel d’imposition vous permet de déduire de vos revenus fonciers les dépenses engagées en vue de l’entretien de votre immeuble de rapport. Il en est de même pour les travaux relatifs à la conservation et à la location de votre bien immobilier.

Éviter les frais de copropriété grâce à l’immeuble de rapport

L’autre avantage de miser sur l’immeuble de rapport est que cette option vous permet d’éviter les frais de copropriété. En effet, étant le seul maître à bord, vous gérez directement toutes les dépenses relatives à la gestion de votre patrimoine, une occasion vous permettant de les optimiser en enlevant les superflus. Autre que les prix de gros sur les matériaux et les matières premières à utiliser, l’entreprise à qui vous allez confier la réalisation de travaux peut aussi vous faire un prix surtout quand il est question de rénover plusieurs appartements à la fois.

Cela vous évite également les contraintes des syndics tant en matière de conflits entre copropriétaires concernant les travaux à faire qu’en termes de différends entre locataires. N’ayant que vous comme seul propriétaire, vos locataires pourront mieux trouver un terrain d’entente, ce qui n’est pas le cas s’il y a plusieurs propriétaires.

Si des travaux d’entretien ou de rénovation doivent donc être faits, vous décidez de la période à laquelle ceux-ci seront réalisés suivant les conjonctures et vos possibilités financières. Cependant, pour éviter de trop dépenser en travaux d’installation, comme ceux de compteurs électriques par exemple, lors de votre visite de l’immeuble, assurez-vous bien du nombre de compteurs qui y sont déjà présents. En fonction, vous saurez pour combien vous devrez encore en faire la demande auprès d’EDF. Sachez toutefois que cela nécessite des démarches parfois laborieuses. Ce sont autant d’éléments que vous devez prendre en compte pour ne pas commettre d’erreurs dans votre investissement locatif en immobilier de rapport.

Où investir dans un immeuble ?

En connaissant mieux les techniques de ce type d’investissement immobilier locatif, sachez maintenant où trouver les immeubles de rapport dans lesquels vous pouvez investir. En effet, l’offre de vente de ces biens étant plus confidentielle que celle des maisons individuelles ou des appartements, ils sont un peu plus difficiles à trouver. Cependant, en faisant des recherches auprès des agences immobilières, on peut facilement en dénicher. Il ne faut pourtant pas espérer que ceux mis en vente soient dans un bon état général. La plupart se trouvent dans un état moyen, mais après des rénovations, ils peuvent vous rapporter gros. D’ailleurs, c’est ce qui rend l’opération intéressante, car vous avez la possibilité de faire baisser leur prix d’acquisition en raison de ces travaux de rénovation à faire. Une fois ceux-ci réalisés, vous pouvez louer les lieux à un prix qui correspond parfaitement au confort, accessibilité et allure esthétique offerts.

Pour y arriver sans encombre, faites-vous toutefois assister par un professionnel comme un architecte par exemple qui pourra vous faire un état des lieux très précis et évaluer les travaux nécessaires à entreprendre. Il faut faire de même pour la gestion locative, en étant très attentif aux problèmes qui peuvent apparaître en cours de route. C’est le cas pour un retard de paiement de loyer par exemple ou une réclamation de la part des locataires au sujet d’une fuite ou d’un équipement défaillant, etc.

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1 Commentaire

  • Bonjour et merci bien pour cet article sur comment investir dans un immeuble de rapport. Je ne savais pas qu’il existait une offre plus confidentielle ici par rapport à l’offre des maisons individuelles. Ma mère veut peut-être investir dans l’immobilier après sa retraite, je vais lui montrer cet article afin qu’elle puisse mieux s’informer là-dessus.

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