Immobilier

Investir dans une location meublée (LMNP) – Est-ce un bon plan ?

Investir dans une location meublée (LMNP) – Est-ce un bon plan

Un contrat de bail plus souple et des revenus locatifs plus élevés, la location meublée séduit de plus en plus les investisseurs en France. Pour les locataires, c’est aussi une façon de se libérer de l’achat des meubles. Comment se passe la location meublée (LMNP), est-ce une bonne affaire ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Définition de la location meublée

Contrairement à une location classique, que l’on appelle également « location nue », la location meublée consiste à louer un bien immobilier doté de tous les meubles nécessaires (chaises, table, électroménagers, draps, etc.) pour s’y installer directement. Le locataire n’aura plus à meubler son logement, tous lui seront mis à disposition.

D’une façon générale, le bail d’une location meublée est d’un an renouvelable (reconduit tacitement). Une cession de contrat nécessite un préavis d’au moins 03 mois avant la libération du bien.

Le statut LMNP

Le statut Louer en Meublé Non Professionnel est un dispositif  qui permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse lorsqu’on effectue un investissement dans un bien meublé destiné à la location.

La plupart du temps, l’investissement se fait dans une résidence de service (tourisme, seniors, étudiantes ou encore  Ehpad).

Pour pouvoir acquérir le statut LMNP, le propriétaire d’un logement meublé doit impérativement mettre celui-ci en location. Cette dernière peut être réalisée d’une manière saisonnière (comme les résidences de tourisme par exemple)  ou encore tout au long de l’année (résidences seniors ou Ehpad).

Enfin, il est possible d’obtenir ce statut tant avec un investissement dans le neuf que dans l’ancien.

Le statut LMP

Tout comme pour le statut LMNP, le statut de Loueur en Meublé Professionnel est un dispositif mis en place par l’Etat permettant de bénéficier d’un régime fiscal spécifique. Il est toutefois destiné aux professionnels de la location meublée.

Pour acquérir le statut LMP, le propriétaire doit donc :

  • Mettre en location plusieurs biens immobiliers meublés
  • Effectuer des recettes locatives de plus de 23 000 euros
  • Ces revenus doivent constituer plus de 50% des revenus de son foyer fiscal
  • Etre inscrit au RCS comme étant Loueur en Meublé Professionnel

Comment investir en LMNP

Comme nous l’avons déjà évoqué plus haut, vous pouvez investir en LMNP tant dans le neuf que dans l’ancien. Généralement, l’investissement LMNP s’effectue dans les résidences de service.

Vous pouvez gérer vous-même la gestion locative de votre bien meublé ou encore la confier à une société de gestion. Toutefois pensez à bien choisir votre gestionnaire, car c’est lui qui va vous reverser vos revenus locatifs.

Si vous n’avez pas assez de fonds pour faire l’acquisition d’un bien immobilier, sachez que les OPCI vous permettent également d’être éligible à ce dispositif.

La fiscalité du LMNP

Avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) vous aurez la possibilité de choisir entre deux principaux régimes d’imposition:

  • Régime micro-BIC : Seuls 50% de vos recettes seront imposées sachant que vos revenus annuels ne doivent pas dépasser 72 600 euros par an. Vous ne pourrez déduire aucune charge.
  • Régime réel simplifié : Ce dispositif vous permet la déduction de tous vos frais et charges (taxe foncière, frais d’entretien, etc..) Vous pourrez y ajouter l’amortissement de toutes les composantes du bien à l’exception du terrain.

Les 4 raisons d’investir en LMNP

Globalement, l’investissement dans l’immobilier sous le statut LMNP est un moyen facile de devenir propriétaire et d’agrandir son patrimoine pour se constituer une rente. Cela convient particulièrement bien aux retraités qui peuvent se constituer des revenus locatifs sans difficulté de gestion. Des avantages fiscaux sont aussi accessibles (réduction d’impôts par exemple).

Investissement locatif meublé LMNP : 4 raisons d'investir

1- La sécurité

Investir en LMNP permet d’investir dans l’immobilier qui est une valeur refuge à l’abri des fluctuations des marchés financiers. Le régime LMNP offre même une sécurité supérieure à un investissement par rapport à la location nue. Le dépôt de garantie demandé par le propriétaire est supérieur lors d’une location meublée. De même le préavis du propriétaire est plus court.

Surtout, les méthodes d’investissement en LMNP permettent de réduire le risque locatif (sécurité du bail commercial en résidences de services, mutualisation du risque via les OPCI LMNP)

2- Une fiscalité avantageuse

A la différence de la location nue qui est classée dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus d’une location meublée non professionnelle sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce dernier permet de bénéficier d’une fiscalité plus souple et plus avantageuse.

En tant que propriétaire-bailleur, vous aurez le choix entre deux régimes :

  • Le régime micro-BIC : il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos recettes (71% en résidences de tourisme). A titre de comparaison pour la location nue, cet abattement est de 30%.
  • Le régime réel : Il permet d’amortir la valeur du bien ainsi que des meubles pour une période comprise entre 20 à 25 ans.

3- L’absence de gestion

Investir en LMNP via les trois principales méthodes d’investissement en LMNP est un bon moyen de n’avoir aucune gestion à réaliser tout au long de son investissement immobilier.

Résidences de services : le bail commercial signé entre le propriétaire et le gestionnaire détermine la répartition des charges. Celle-ci peut revenir à 100% à la charge du gestionnaire, notamment lors d’un investissement en EHPAD avec les plus gros gestionnaires du marché.

OPCI LMNP : le principe de l’OPCI est de déléguer l’ensemble de la gestion à un professionnel.

Colocation : Même si cette catégorie d’investissement peut être plus lourde d’un point de vue gestion. Il est fréquent de passer par un organisme professionnel qui vous offre un service clé en main.

4- Les marchés porteurs

L’investissement en LMNP permet d’accéder aux secteurs les plus porteurs en terme de demande immobilière.

En effet, via les résidences de services ou les OPCI, il est possible d’investir sur les résidences pour personnes âgées (dépendantes ou autonomes) dont le nombre va exploser dans les prochaines années.

De même, le LMNP est une réponse particulièrement adapté aux étudiants qui ont pour la plupart du mal à trouver un logement adapté à leurs besoins.

Enfin, les résidences de tourisme en LMNP donnent accès à un secteur très porteur en France (1er pays touristique au monde). Investir en résidences de tourisme offre l’avantage de pouvoir occuper le bien en question quelques semaines par an, en plus de la rentabilité locative perçue.

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