Immobilier

Guide de l’investissement en immobilier

investissement en immobilier

La bonne santé du marché immobilier s’est confirmée en 2019. L’ investissement en immobilier a progressé d’environ 10 % par rapport à celui de 2018. En fin septembre, le volume des transactions dans l’ancien a excédé 1 million, et les chiffres continuent de croître à l’heure actuelle.

Cette augmentation en flèche des transactions immobilières s’explique notamment par les offres de crédit immobilier proposées par les banques. Effectivement, elles deviennent de plus en plus attractives, sans parler des taux d’intérêt (allant jusqu’à 1,12 %). En ce qui concerne le marché de l’investissement locatif, il a toujours la cote. La suppression progressive de la taxe d’habitation y est sûrement pour quelque chose.

Les solutions pour investir dans l’immobilier

L’année 2019 a été marquée par la forte hausse des prix de l’immobilier dans les grandes villes françaises. Il s’agit plus précisément de Lyon (7,5 %), de Rennes (9,5 %) et de Villeurbanne (11,7 %).

Investir en immobilier semble être la meilleure solution pour gagner de l’argent régulièrement puisque sa rentabilité locative se situe entre 2 et 7 %. Elle dépend du type de bien acquis (studio, T1, T2, T3, etc.). En tout cas, voici les solutions pour investir dans l’immobilier en 2020 :

Investir en immobilier via une SCPI

Il s’agit de l’un des placements les plus rentables du moment. La « Pierre Papier » ou l’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) constitue une option envisageable pour se positionner sur le marché de l’immobilier locatif.

À noter que les meilleures SCPI peuvent dégager un rendement supérieur à 7 %.

En général, les parts de SCPI sont accessibles à partir de 1 000 euros (prix de souscription). Il est parfois nécessaire d’en acheter plusieurs lors de la première souscription.


Investir en immobilier via le LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet de se lancer dans l’immobilier locatif meublé. Pour l’obtenir, il faut respecter certains critères.

  • Premièrement, l’acquéreur ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
  • Deuxièmement, ses revenus fonciers issus de l’investissement locatif doivent être inférieurs à 23 000 euros.
  • Troisièmement, ces derniers doivent représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. 

Autrement, l’acquéreur devra opter pour le statut LMP (ou loueur meublé professionnel).


Grâce à la loi Pinel

L’investissement en loi Pinel donne la possibilité d’accéder au marché de l’immobilier neuf ou ancien. Il s’agit d’un dispositif fiscal permettant aux particuliers de jouir d’une réduction d’impôt (allant jusqu’à 6 000 euros/an) sur le revenu d’un pourcentage (18 ou 21 %) du prix d’achat de l’investissement locatif.

Celle-ci est répartie sur 6, 9 ou 12 ans. Le bien doit être situé dans l’une des zones éligibles au dispositif Pinel.

Afin de bénéficier des économies d’impôt, le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la date d’acquisition.

Investissement en immobilier via Le Pinel


En créant une SCI

Il est tout à fait envisageable de créer une SCI (Société Civile Immobilière) pour réaliser un investissement collectif.

Une seule personne (physique) ne peut pas concrétiser un tel projet. Il faut trouver des associés pour se lancer dans la création d’une SCI.

Bien entendu, les avantages (fiscaux et/ou successoraux) qu’elle apporte sont multiples. Il faudra juste choisir entre deux régimes fiscaux : l’IS (impôt sur les sociétés) et l’IR (l’impôt sur le revenu). À noter que les parts de SCI peuvent être démembrées.

Investissement en immobilier via SCI


Via un OPCI

Les OPCI (ou Organismes de Placement Collectif Immobilier) constituent une solution envisageable pour investir dans l’immobilier d’entreprise. La souscription des actions d’OPCI est possible à partir de 100 euros.

Le montant minimum de souscription dépasse rarement les 1000 euros. Un OPCI est généralement composé de 60 à 90 % d’actifs immobiliers et de 10 à 40 % d’actifs financiers (actions, obligations, OPCVM, etc.).

De plus, les parts d’actions d’OPCI peuvent être revendues à tout moment. Les OPCI offrent donc une grande liquidité aux investisseurs.

OPCI

Focus sur l’investissement en SCPI

La Pierre Papier séduit toujours un grand nombre d’investisseurs français et étrangers. À noter que les SCPI ont enregistré une capitalisation dépassant les 60 milliards d’euros en fin juin 2019. En ce qui concerne le principe de fonctionnement d’une SCPI, c’est simple à comprendre.

La Société Civile de Placement Immobilier collecte des fonds auprès des épargnants (particuliers ou professionnels). Les capitaux récoltés seront utilisés pour financer l’acquisition de nouveaux actifs (bureaux, commerces, entrepôts, etc.).

Les revenus versés trimestriellement aux associés sont issus des loyers perçus par le gestionnaire de la SCPI. Ils sont distribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes. Le portefeuille immobilier d’une SCPI est géré par une société de gestion agréée par l’AMF.

Quelques exemples des meilleures SCPI

Le taux de distribution des SCPI était de 4,35 % en 2018, et le montant des dividendes distribués aux associés s’élève à plus de 2,26 milliards d’euros. La valeur des parts échangées sur le marché secondaire est estimée à 1,1 milliard d’euros en 2018. Afin de tirer profit de son investissement, il vaut mieux investir dans les meilleures SCPI de rendement. Mais quelles sont-elles ?

SCPI Corum XL

Financement

Créée en décembre 2016, Corum XL est une SCPI diversifiée à capital variable gérée par CORUM AM. Elle a enregistré un taux de distribution de 7,91 % ainsi qu’une capitalisation d’environ 226 millions d’euros en 2018.

Tous les actifs immobiliers constituant le patrimoine immobilier de Corum XL ont été loués en 2018. En d’autres mots, son TOF (taux d’occupation financier) était à 100 %.

La SCPI Corum XL a collecté près de 186 millions d’euros en 2018. Durant la même année, le nombre d’immeubles détenus par Corum XL s’élevait à 14.

Malheureusement, Corum XL n’est pas encore ouverte à la souscription.


SCPI Corum Origin

Corum Origin

Il s’agit de la grande sœur de la SCPI Corum XL. Corum Origin a été lancée en février 2012. La gestion de son patrimoine immobilier, constitué d’une centaine d’immeubles, est assurée par CORUM AM.

Cette SCPI de rendement a affiché un TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) de 7,28 % en 2018.

La même année, Corum Origin a enregistré une capitalisation supérieure à 1,48 milliard d’euros, et elle a collecté près de 340 millions d’euros. Concernant son TOF, il est à 99,5 %.

Le prix d’une part de la SCPI Corum Origin est fixé actuellement à 1090 euros.


SCPI Pierre Patrimoine

Pierre Patrimoine

Il s’agit d’une SCPI gérée par Foncia Pierre Gestion. La SCPI Placement Pierre (l’ancienne Placement Pierre Select 1) est née de la fusion des SCPI Fininpierre et Rocher Pierre 1 en juin 2015.

Sa capitalisation boursière est supérieure à 346 millions d’euros. En ce qui concerne son TDVM pour l’année 2018, il était de 4,73 %. La SCPI Placement Pierre dispose d’un patrimoine immobilier majoritairement composé de bureaux.

On peut dire que c’est l’une des meilleures SCPI de rendement à capital variable du marché.  En moyenne, l’évolution du prix d’une part de Placement Pierre entre 2017 et 2018 est de plus de 0,63 %.


SCPI Novapierre Allemagne 2

Novapierre Allemagne 2

Lancée en juin 2019, Novapierre Allemagne 2 est l’une des meilleures SCPI européennes. Elle donne la possibilité d’investir dans l’immobilier d’entreprise allemand.  À noter que l’Allemagne est la 1ère économie européenne, et est la 4e mondiale. Donc, souscrire des parts de la SCPI Novapierre Allemagne 2 constitue une option intéressante pour investir dans la Pierre Papier. Étant donné qu’il s’agit d’une jeune SCPI de rendement (à capital variable), il est impossible de connaitre sa capitalisation, idem pour son TOF, son TDVM et sa collecte.

Le patrimoine immobilier de la SCPI Novapierre Allemagne 2 est géré par la société de gestion PAREF Gestion, et son prix de souscription est toujours fixé à 250 euros. Les nouveaux associés devront acheter 10 parts à la souscription.

Les différentes façons d’investir en SCPI

Tout le monde peut acquérir des parts de SCPI, y compris les personnes morales (sociétés, associations, etc.). De plus, le ticket d’entrée est faible par rapport à celui de l’investissement immobilier (la pierre). La souscription peut être effectuée de plusieurs manières.

L’achat de parts de SCPI au comptant est l’un des modes d’acquisition de SCPI les plus répandus. Mais il y a aussi la possibilité d’acquérir des parts de SCPI à crédit. Il est d’ailleurs envisageable de démembrer les parts, sans oublier la souscription dans un contrat d’assurance-vie.

Dans tous les cas, l’épargnant est libre de choisir le mode d’acquisition qui correspond le mieux à ses besoins.

SCPI au comptant

Il est tout à fait envisageable d’acheter des parts de SCPI au comptant. Dans ce cas, l’épargnant n’est pas obligé de souscrire un crédit immobilier pour devenir l’associé d’une SCPI. Les liquidités dont il dispose doivent suffire pour souscrire des parts de SCPI. Il sera ainsi possible de percevoir un complément de revenu trimestriel et de se constituer un patrimoine immobilier diversifié.

Il faudra vérifier le taux de distribution de la SCPI avant tout. Il est préférable qu’il soit supérieur à 4 % pour en engranger un maximum de profit de son placement.

SCPI à Crédit

Si les liquidités de l’épargnant ne lui permettent pas d’acquérir des parts de SCPI, il peut se tourner vers une banque pour l’aider à concrétiser son projet.

En souscrivant un crédit immobilier, les intérêts d’emprunt des futurs revenus fonciers peuvent être déduits.

Il existe différents types de prêts immobiliers permettant de financer l’acquisition de parts de SCPI. Il s’agit plus précisément du crédit amortissable, du crédit à la consommation et du fameux crédit in fine.

SCPI en démembrement

L’achat de parts de SCPI en démembrement de propriété est une option tout à fait envisageable. Cette opération consiste à séparer (temporairement) l’usufruit et la nue-propriété des parts de SCPI.

C’est l’usufruitier qui va percevoir les revenus tirés de la location des immeubles détenus par la Société Civile de Placement Immobilier. Le nu-propriétaire, quant à lui, est le propriétaire des parts de la SCPI. Les épargnants devront choisir entre deux options : le démembrement viager et le démembrement temporaire.

SCPI via assurance-vie

Il est possible de loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas de figure, la gestion du contrat est assurée par l’assureur. C’est aussi lui qui va acheter des enveloppes de SCPI auprès d’un gestionnaire de patrimoine (société de gestion).

Les parts de SCPI considérées comme unités de compte dans un contrat d’assurance-vie ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux. Cerise sur le gâteau : l’épargnant n’est pas obligé de déclarer des revenus fonciers, car les fonds sont logés dans le contrat en question.

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Il est important de comprendre la fiscalité des SCPI avant tout investissement. En vertu de l’article 8 du Code Général des Impôts, une SCPI est fiscalement transparente.

En d’autres mots, elle est assujettie indirectement à l’impôt. Il faut toutefois retenir que les associés d’une SCPI doivent déclarer les revenus fonciers qu’ils ont perçus. Aussi, les plus-values réalisées lors d’une cession de parts sont imposables. Il en va de même pour les bénéfices issus d’une cession d’actif effectuée par la SCPI.

À noter que c’est la société de gestion qui communique les montants à déclarer au FISC chaque année. L’épargnant devra bien sûr choisir entre deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel.

Notre avis sur l’investissement en pierre papier en 2020

Afin de générer des revenus complémentaires, il est envisageable de souscrire des parts de SCPI en 2020. Ils peuvent être utilisés pour préparer ses vieux jours ou pour financer les études (supérieures) de ses enfants ou petits-enfants.

Comme il a été déjà mentionné, il vaut mieux détenir des parts des meilleures SCPI de rendement, à l’instar de Corum Origin. Il ne faut pas oublier d’évaluer la qualité de la société de gestion avant de se jeter à l’eau. Si elle gère plusieurs centaines d’actifs immobiliers, ce serait l’idéal.

À noter que la distribution des revenus fonciers sous forme de dividendes aux associés se fait de manière trimestrielle. Évidemment, les SCPI diversifiées sont à privilégier, car elles sont plus performantes et plus sécurisées.

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